汕电力林伟光借地产隐约复苏出招

     注资高溢价669% 万泽在想什么，股东汕头汇晟的选择是减持股票

     理财周报记者 郭吉桐 汪江涛/文

     46岁的潮汕人林伟光再次在资本市场掀起波澜，时间已经过去了3年。但主角没变，仍然是汕电力（000534.SZ）。

     3月19日中午，理财周报记者拨通汕电力实际控制人林伟光的电话，电话那头的林语气很不耐烦，%26ldquo;能说的都在上市公司公告上了，不管你此时提出什么问题，我都没法问答你%26rdquo;。

    在房地产%26ldquo;复苏%26rdquo;的背景下，汕电力这只%26ldquo;拟重组%26rdquo;的房地产股表现异常抢眼。3月12日，汕电力复牌，至19日的短短6个交易日涨幅超过50%。不计两个开盘封涨停的交易日，其后4个交易日成交额总计5.29亿元，占到流通市值的一半，暗示大资金出没。

    林的缄默，掩盖不了被其%26ldquo;捆绑%26rdquo;的汕电力的现状。是无限想象，还是问题一筐？

注入资产高溢价，

万泽集团资金链紧张

    3月12日，汕电力在停牌一个多月后复牌。有趣的是，其推出的并非其他类似重组公司的重组方案，而只是一份预案。最终方案何时推出？受访的汕电力人士心里%26ldquo;也没谱%26rdquo;。

    根据汕电力重组及非公开发行购买资产预案，其拟向控股股东万泽集团定向增发不超过2.18亿股，购买常州万泽天海置业有限公司（常州万泽天海）100%股权和深圳市万泽房地产有限公司（万泽地产）47.75%的股权。目标资产预估值约为7.8亿元，增发价格不低于3.57元。增发完成后，万泽集团持股比例将从目前的18.68%升至56.19%，实现绝对控股，房地产也将成为汕电力的核心业务。

    上述拟注入资产的预估值约7.8亿元，其中万泽地产增值率高达197%。而万泽地产一个未开发项目玉龙宫增值率高达669%。

    万泽集团向汕电力%26ldquo;慷慨%26rdquo;注资，表面看起来，一方面是为了履行当初收购上市公司股权和股权时的承诺；而另一方面，有知情人士分析称是%26ldquo;由于资金链紧张，万泽集团试图通过房地产业务整体上市后，凭借上市公司平台抵押融资%26rdquo;。

    万 泽集团资金链紧张可从两点判断：一是早在2008年4月，汕电力就曾公告，拟向万泽集团收购其持有的万泽地产47.75%的股权，但这一计划不久就被取消。汕电力董秘黄曼华对此解释称，%26ldquo;当时时机不成熟，资金要用于其他项目%26rdquo;；二是本次重组预案披露，过去的三年间，万泽地产向汕电力借款共计3.35亿元，至今尚有1.6亿元未还。万泽地产沦为集团的%26ldquo;提款机%26rdquo;，已经被深交所发函关注。

     此外，本次重组拟注入的房地产资产存在诸多问题。除常州太湖湾万泽天海度假村项目取得完整的土地权证外，其余四个不是在办理用地置换手续，就是在办理由工业划拨用地变更为国有出让用地，或办理宗地合并开发手续，短期内均无法满足开发条件，而且都需要为取得土地使用权证支付不菲的地价款。而汕电力在广州的一地块最近也被查封。

四大项目未满足开发条件，

汕电力今年每股收益5角以上？

    一名市场分析人士对记者表示，从大股东注入资产来看，汕电力今年每股收益约在0.5元。%26ldquo;增发完成后，随着房地产业务的高增长，未来还存有高送配空间。%26rdquo;按照其推算，以目前的股价，汕电力动态市盈率在12倍左右，在房地产板块属于%26ldquo;优质股%26rdquo;。

     但是，如果按照预案已经披露的净利润数字，%26ldquo;云顶?天海花园%26rdquo;和%26ldquo;北京又一村%26rdquo;项目的预计净利润在1个亿，平摊到增发后的每股盈利在2角左右。

不妨首先来看看注入资产的情况。

    根据重组预案，万泽地产47.5%股权涉及的地产项目有%26ldquo;云顶?天海花园%26rdquo;、%26ldquo;北京又一村%26rdquo;、%26ldquo;安业%26rdquo;、%26ldquo;利鸿%26rdquo;和%26ldquo;鑫龙海%26rdquo;项目。其中，前两个项目为已开发项目，后三个尚未开发。

     这里面不难发现一个伏笔：大股东为了让重组后的报表好看，预计不会将已经开发的两个项目利润算入2008年年报。因为根据不久前的预告，汕电力2008年归属母公司股东的净利润在1800万元左右，而根据披露，仅%26ldquo;云顶?天海花园%26rdquo;已经实现的销售收入就超过3亿元。

     此次增发注入资产的地段都属%26ldquo;上乘%26rdquo;，分别在深圳大梅沙、北京东四环、常州太湖湾等地段。具体来看，%26ldquo;云顶?天海花园%26rdquo;位于深圳市盐田区大梅沙，截至2009年3月已实现销售收入3.07亿元，剩余未售住宅和商铺资产价值为6000万元左右，净利润约为2500万元；

     %26ldquo;北京又一村%26rdquo;位于北京市海淀区玉渊潭乡又一村，2008年5月开盘销售，截至2008年底实现销售收入2.93亿元，净利润7855.97万元。项目未销售住宅178套，预计总价为7.06亿元，预计未销售商铺、车位市场总价为8935.34万元；

     深圳%26ldquo;安业%26rdquo;有两宗地块，规划总建面积共计5.38万平方米。这两块土地拟按等价原则进行置换，目前正在办理用地置换手续，尚未满足开发条件。该项目预估值为0.6亿元；

    %26ldquo;利鸿%26rdquo;位于北京市朝阳区东四环中路18号，目前正在办理宗地合并开发等手续，尚未满足开发条件。预计该项目销售收入14.21亿元，净利润3.66亿元；

    %26ldquo;鑫龙海%26rdquo;位于深圳市龙岗镇，目前正在办理该土地由工业划拨用地变更为国有出让用地的手续，尚未满足开发条件。

    而常州万泽天海100%股权涉及的项目为常州太湖湾万泽天海度假村和玉龙宫：常州太湖湾一期已于今年2月动工，预计可实现销售收入9.07亿元，税后利润2.5亿元。玉龙宫拟开发的%26ldquo;云顶?香格里拉%26rdquo;位于深圳市福田区西北部莲塘尾片区，预计可实现销售收入14亿元，净利润4.8亿元。但目前玉龙宫未取得土地使用权证书。

     林伟光财技大展，%26ldquo;无成本%26rdquo;入主汕电力后续还有动作？

    尽管公众媒体对于汕电力的质疑不断，但该公司和实际控制人林伟光很少公开露面表态。就在不久前，汕电力发布一份澄清公告，除了更正集团资产负债率数字外，对于媒体关注重组预案发表的相关报道，仅简单声称%26ldquo;内容有失实的地方，正就有关问题进行核实%26rdquo;。

那么，林伟光到底是怎样一步步掌控汕电力的？

     实际上，林伟光对于汕电力可谓%26ldquo;觊觎已久%26rdquo;。早在2005年6月，汕电力控股股东汕头市电力开发公司与万泽集团就股权转让事宜达成意向，拟向万泽集团出让其持有的汕电力国有股6039.54万股，占公司总股本29％。半年后，双方正式签署协议：每股转让溢价11.21％，转让总价款1.77亿元。

    有报道分析，2007年8月，在入主汕电力一年之际，汕电力开始卖出持有的华能国际(8.07,0.01,0.12%)股份，最终获利3.27亿元，以万泽集团29%的股权算计，获得近1亿收益；2007年11月，万泽集团在二级市场上减持了1275万股汕电力，以均价计算可获2.04亿元盈利。仅仅一年时间，林伟光不仅全部赚回股权转让款1.77亿元，还获利翻番。

    万泽集团曾承诺，将向汕电力逐步注入房地产、医药业务等优质资产，尽快完成对汕电力的重组工作。但此次重组注入的只是房地产资产，留下医药资产的想象力。

     公开资料显示，万泽集团旗下有内蒙古双奇药业、赤峰万泽制药、深圳市新万泽医药、深圳市万泽医药连锁以及广州市万泽医药连锁等子公司。其中，双奇药业主营制药，主要产品%26ldquo;金双歧%26rdquo;为国家一类新药。目前，万泽集团持有其61.9%的股权，林伟光持有6.79%。

     此外，赤峰万泽制药成立于2002年10月，双奇药业持股70%，深圳万泽医药连锁持股30%；深圳新万泽医药成立于2003年11月，注册资本1100万元，双奇药业持股95%，深圳万泽医药连锁持股5%；深圳万泽医药连锁公司成立于2001年7月，注册资本3800万元，双奇药业持股52.63%，万泽集团持股11.96%；广州万泽医药连锁成立于2003年7月，注册资本500万元，深圳万泽医药连锁持股90%。市场人士表示，万泽集团旗下的医药资产若注入上市公司，发展前景看好。

    但耐人寻味的是，即便面临上述这般%26ldquo;美好的前景%26rdquo;，汕电力的股东汕头汇晟投资，于过去一年通过集中竞价交易方式，全部减持所持的289万股股份。