国网6540万套空置房数据未发布 -北极星电网在线

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　最近，有媒体报道，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。因此得出结论，买了房子但不居住只等升值的投资、投机性住房占了相当比重，已经成为房地产市场疯狂的主要原因之一。
　　
　　此数据和结论一出，立刻引起了业内外人士的讨论。实际上，关于空置率的数据一直是众说纷纭，争论不断，其主要原因在于空置率的定义，数据自2009年以来就没有权威统计部门的公布。
　　
　　空置率尚无权威数据
　　
　　谈到空置率，有朋友询问记者，他有个朋友多年前在北京CBD以东的华贸中心买了多个高档物业用于投资，一直未出租。由于这些房都为精装修，因此，他的朋友有一段时间都在两套房里轮留居住，那么这些房算不算空置房呢？
　　
　　实际上，国家统计局曾在2008年前每年都公布全国住宅空置面积数据，但是2009年之后就不再公布。早在2006年，针对国家统计局公布的当时空置房面积，业界就展开过一次大争论。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为国家统计局计算公式严重失当，实际空置率不到1%。而易宪容则认为当时的空置率已达到26%，超过了国际警戒线。双方差别非常大。
　　
　　住宅与产业协会常务副会长包宗华表示：“2009年之前，国家统计局会在每年的12月31日公布当年的空置率数据。已建成而未售出的商品房，均为空置商品房。在计算住房空置率时，最初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算，后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算已竣工但未卖出的住宅空置率。”
　　
　　包宗华表示，国家统计局的空置率数据并不能完全反映问题。因为许多竣工的住宅在第二年的一、二季度就售出，因此并不应该被当做空置住宅计算。
　　
　　实际上，在统计方面存在着空置率与空屋率两个概念。
　　
　　REICO报告工作室刘琳博士向记者表示：“人们常说的空置率实际上是两个概念的混淆。大家常说的已售但没有人住也没有出租的叫做‘空屋率’，这与国外的空置率的概念一样，既包括新建未出售住宅，也包括既售但无人居住的住宅。”
　　
　　目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)为分子，计算出空房率。
　　
　　刘琳表示：“空置率是一个相对的、动态的数量。如果当年的在施工面积增长，那么空置面积也会随之上涨。在当前需求比供应增长快的情况下，空置水平总体应当呈下降趋势。”
　　
　　高档住宅空置率为26.2%
　　
　　最近，媒体报道的国家电网利用智能网络，以六个月电表数字为零推算出的空房数量引起了关注。
　　
　　针对查电表的方法，刘琳认为：“电表数字持续六个月为零的时间仍然显短，因为新房从竣工到入住大约为一年的时间。此外，旧房与新房仍需要加以区分。”
　　
　　全国房地产职业经理人联盟副秘书长姜炜则向记者表示：“看到网上出现的国家电网的数据，就觉得有问题。凭常识判断，6540万套住宅至少可以居住超过1.9亿人，建筑面积总量则至少在30亿-40亿平方米之间，这样一个天量数据如果属实，恐怕所有当前的房地产政策、城市化进程、城市住宅供需关系都需要重新考量。至少在这批住宅被消化前，应该控制新增住宅建设用地。”
　　
　　姜炜表示，他经过多方调查，国家电网并没有发布过该数据。报道中所说的根据智能电表的统计，实际上入户的智能电表根本没有达到报道中说的量，一共只有几百万只。
　　
　　记者得到的最新的关于空置率的数据来源于DTZ戴德梁行4月9日发布的北京市场2010年第一季度报告。该报告显示，受传统假期影响，2010年第一季度的高档住宅租赁市场冷淡。空置率增加了2.3个百分点，升至26.2%。
　　
　　戴德梁行研究部华北区主管魏东向记者介绍了戴德梁行空置率的计算方法。戴德梁行空置率定义为可出租面积与楼面总面积之比。统计数据中的高档住宅包括服务式公寓、酒店式公寓和别墅，集中于CBD、顺义、第二使馆区、金融街[8.724.43%]等区域，多用于出租给国外派驻中国的高管。此类物业类型由于属于统一产权，因此，能够比较准确统计出空置套数。
　　
　　魏东向记者表示：“除高档住宅外的中、低端住宅空置率难以统计。通过国家电网确定空置率有很多不确定因素。没有经过入户调查，仅靠电表读数为零的方法难以得出准确数据。”但当记者问及对任志强2月份曾表示中国住房的空置率大概不到4%的看法时，魏东说：“在不知道空置率定义、计算方法统计原则的情况下无法对其他企业的数据作出评价，但中档住宅的空置率应当会比高档住宅低一些。”
　　
　　应当保持适当的空置率
　　
　　实际上，美国、英国等西方国家在空房率上一直有比较完善的统计制度和方法。它们将空房率的警戒线定为10%。目前，英国的空房率为13%，美国则为10%。
　　
　　包宗华向记者表示：“从我们的角度来看，认为国外的空房率太高。而西方国家的专家则认为，维持10%的空房率，是这些国家经济发达和住房富裕的表现。有了10%的空房率，就不会产生住房紧缺现象。人们为了调换工作流动到任何一个城市去，都能很容易地租房或买房，有利于人们对住房的选择，有利于在经济发展中不断地调整产业结构、调整工作岗位和加速人才流动。”
　　
　　包宗华认为：“实际上，保持适当的住房空置量是必要的，但也决不是空置得越多越好，这就有一个掌握好空置‘度’的问题。我国应当尽快在空置率上制定出全国统一规定，同时仔细规范其计算方法和适用范围。然后，制定警戒线，并据此作为调控房地产市场特别是解决商品房积压问题的主要根据。”

投稿与新闻线索：陈女士微信/手机：13693626116 邮箱：chenchen#bjxmail.com（请将#改成@）

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